Destek Hattı
FTS Hukuk Bürosu; işyeri ve konut kira sözleşmeleri, alt kira sözleşmelerinin hazırlanması, mevcut sözleşme koşullarının ekonomik ve siyasi gelişmeler uyarınca gündelik hayatın olağan beklentilerini aşması üzerine piyasa koşullarına uyarlanması ve revize edilmesi, Kira bedelinin tespiti ile Kira sözleşmesinin feshi, Kira sözleşmesinden doğan alacakların tahsili, Kiralananın tahliyesi olmak üzere tüm yasal sürecin takibini yapmakta, Kira sözleşmesinden doğan hak ve alacakların etkin bir şekilde korunmasında ve sözleşmeden doğan uyuşmazlıkların çözümünde müvekkillerine hukuki danışmanlık ve destek hizmeti vermektedir.
Türk Borçlar Kanunu 299. Maddesine göre; Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmasını kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Kira sözleşmesinin konusunu taşınır, taşınmaz veya herhangi bir hakkın kullanımı oluşturabilmektedir.
Kira Sözleşmesi Nedir?
Kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanılmasıyla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Bu tanımdan da anlaşılacağı üzere kira sözleşmesi karşılıklı edimleri içeren bir sözleşmedir. Başka bir anlatımla kira sözleşmesi, bir bedel karşılığında geçici bir süre için tarafa veya başkasına ait taşınır veya taşınmaz malın veya bir hakkın kullanımını sağlayan sözleşmedir. Kira sözleşmesi karşılıklı iradelerin birleşmesi suretiyle oluşur. Kira sözleşmesinin tarafları, kiraya verilen maldan bedel karşılığı yararlanan kiracı ile yararlanmaya razı olan kiralayandır. Hemen belirtilmelidir ki, “kiralayan” ve “mal sahipliği” sıfatlarının aynı kişide toplanması gerekmemektedir. Kira sözleşmesi yazılı şekil şartına tabi değildir. Kira ilişkisi, sözlü şekilde de kurulabilmektedir. Ancak uyuşmazlık halinde kira sözleşmesi ve şartlarının ispatı gerektiğinde ortaya ispat sorunu çıkabilmektedir. O sebeple kira sözleşmesi yazılı şekil şartına tabi olmasa dahi mutlaka yazılı olarak düzenlenmesini tavsiye etmekteyiz. Bir adım daha öteye geçerek durum ve şartlara göre yazılı sözleşmenin noter aracılığıyla onaylanmak suretiyle kira ilişkisinin kurulmasını FTS Hukuk Bürosu olarak önemle tavsiye etmekteyiz.
Konut ve İşyeri Kira Sözleşmesi
Kanun koyucu, konut ve çatılı işyeri kiralarını TBK’da bağımsız bir ayrım içinde özel olarak düzenlemiştir. Bunun nedeni, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, sözleşmenin zayıf tarafını oluşturduğu için bu tür kira sözleşmelerinin nitelik ve içerik olarak kiracıyı korumaya yönelik hüküm ve kurallardan oluşma gereksinimidir. (Eren, F.: Borçlar Hukuku Özel Hükümler, Ankara 2019, s. 398).
Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri belirli süreli veya belirsiz süreli olarak kararlaştırılabilir. Açık veya örtülü biçimde bir süre belirlenmişse ve herhangi bir bildirim olmaksızın kararlaştırılan sürenin geçmesiyle sona erecek kira sözleşmesi belirli süreli kira sözleşmesidir. Başlangıcı belli süresi belli olan sözleşmelerdir.
Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiraları, bildirim yoluyla sona erdirilebileceği gibi, dava yoluyla da sona erdirilebilir. Konut ve çatılı işyerlerine ilişkin belirli süreli kira sözleşmelerinin bildirim yoluyla sona ermesi TBK’nın 347. maddesinde düzenlenmiştir. Anılan maddeye göre “Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler. Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir.”
Tahliye Davası Nedir?
Tahliye davası, kiraya verenin kiracının kiraya verdiği taşınmazdan kanunda belirtilen nedenlerle boşaltılması için açmış olduğu davadır. Tahliye davasına ilişkin hükümler Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenmekle beraber İcra İflas Hukuku’nda da düzenleme mevcuttur. Tahliye davası, kira sözleşmesini sona erdirerek kiracının taşınmazı tahliye etmektedir.
Kira sözleşmesi, belirli veya belirsiz süreli olmak üzere düzenlenebilmektedir. Belirli sözleşmenin süresinin sona ermesi halinde sözleşme sona erecektir. Belirli süreli sözleşme süresinin bitiminden en az 15 gün önceden bildirim bulunmaz ise sözleşme aynı koşullarla 1 yıl uzatılmış sayılacaktır. Belirsiz süreli kira sözleşmesi, daha uzun veya başka bir fesih dönemi kararlaştırılmış olmadıkça yasal fesih dönemine uyarak sözleşme feshedilebilecektir.
Bildirim Yoluyla Kiracının Tahliye Talebi
Bildirim yoluyla tahliye talebi, Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesinde düzenlenmiştir. Kira sözleşmesinin 10 yıllık uzama süresinin sonunca kiraya veren, her uzamana yılının bitiminden en az 3 ay önce bildirimde bulunarak sözleşmeye son verebilecektir.
Dava Yoluyla Kiracının Tahliye Talebi
Dava yoluyla tahliye talebinde bulunma, kiraya verenden ve kiracıdan kaynaklanan sebepler olmak üzere ikiye ayrılmaktadır. Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesi ve 352. maddeleri arasında tahliye talebinde bulunulması için nedenler hüküm altına alınmıştır.
Kiracı, kira borcunu ifa etmez ise yazılı olarak kiraya veren kiracıya süre (en az 30 gün süre) verebilir ve bu sürede ifa etmez ise sözleşmenin feshedileceği belirtilecektir. Kiracı, kendisine verilen süre içerisinde kira bedelini ödemez ise, kiraya veren temerrüt nedeniyle tahliye davası açabilir.
TAHLİYE DAVASI ŞARTLARI NELERDİR?
Tahliye davasının şartları kanunda belirtilmiştir. Kiraya verenden kaynaklanan nedenler ve kiracıdan kaynaklanan nedenler olmak üzere şartlar ikiye ayrılmaktadır.
Kiraya Verenden Kaynaklanan Tahliye Davası
GEREKSİNİM,İMAR VE YENİDEN İNŞA:
Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu (evlat, torun, torun çocukları…), üstsoyu (anne, baba, anneanne, babaanne, dede…) veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut veya işyeri gereksiniminden kullanma zorunluluğunun bulunması halinde,
Kiralananın esaslı onarımı, genişletilmesi, değiştirilmesi gerektiğinden taşınmazın kullanımının imkansız olması halinde belirli süreli sözleşmelerde süre sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde ise genel hükümlere göre fesih dönemine ya da sözleşmede belirtilen süreden itibaren 1 ay içinde dava ile sözleşmeyi sona erdirebilir. Eğer kiraya veren belirtilen gerekçeyle tahliye talebinde bulunmuş ise gerekçesinde belirttiği kişiden başkasına kiraya veremeyecektir. Kiraya veren, belirttiği ihtiyaç sahibi yakınına kiraya vermemiş ise kiracının kiraya verene karşı tazminat davası açma hakkı doğmaktadır. Ayrıca kiraya veren yeniden inşa ve imara dayalı olarak sözleşmeyi sona erdiren bir sebebe dayandırmış ve söz konusu inşaat, küçük ve taşınmazdan çıkarılmasına gerek olmayan bir tadilat ise tahliye talebinde bulunamayacaktır.
YENİ MALİKİN GEREKSİNİMİ:
Kiralanan taşınmazı satın alan kişi, kendisi, eşi, altsoyu veya üstsoyunun veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut veya işyeri ihtiyacı var ise taşınmazın tapudan üzerine tescil edilmesinden itibaren 1 ay içerisinde kiracıya ihtarname veya iadeli taahhüt ile (yazılı bildirim şarttır) durumu bildirmelidir.
Söz konusu yazılı bildirimde, kiraya verenin taşınmazı kendisine devrettiğini ve bundan sonraki ödenecek olan kira bedellerinin kendisine ödenmesi gerektiğini bildirerek ödeme yapılacak banka bilgilerini de eklemelidir. TBK Madde 351 gereğince ihtiyaçlının taşınmazı edinme tarihinden itibaren 1 aylık süre içerisinde bildirimde bulunduktan 6 ay sonra kira sözleşmesinin sona erdiğine ve tahliye talebine dair sulh hukuk mahkemesinde dava açacaktır.
Kiracıdan Kaynaklanan Tahliye Davası
Kiracı, kiralanan taşınmazı belli bir tarihte boşaltmayı “yazılı” olarak üstlenmiş (TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİYLE) ancak boşaltmamış ise boşaltmayı taahhüt ettiği tarihten itibaren 1 ay içerisinde icraya başvurarak veya dava açarak sözleşmeyi sona erdirebilir. Kira tahliye taahhütnameleri belli şekil şartları bulunmaktadır. Tahliye taahhüdü mutlaka yazılı olmalı ve tarihin belirli olması gerekmektedir.
1 yıldan kısa süreli kira sözleşmesinde kira süresi boyunca kira bedelini ödemez ise kendisine 2 haklı ihtarda bulunulmuş ve kiraya veren kira süresinin bitiminden ve ihtarların yapıldığı tarihten itibaren 1 ay içerisinde dava açarak kira sözleşmesini sona erdirebilir.
1 yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde, 1 yıl veya 1 yıldan uzun olan kira yılını aşan bedeli ödemediği için 2 haklı ihtarda bulunulmuşsa kiraya veren, kira yılının bitiminden başlayarak 1 ay içerisinde dava açarak sözleşmeyi sona erdirebilir. Söz konusu ihtarların noter üzerinden yapılmış olma şartı bulunmamaktadır. Kiracı aleyhine icra takibi açılması da ihtar yerine geçmektedir.
Önemli olan bir husus da 2 HAKLI İHTAR, aynı kira dönemi içerisinde çekilmelidir. Örneğin; 1 yıllık kira sözleşmesi içerisinde çekilen bir ihtar ile sözleşme süresi bittikten sonra devam eden yıl içerisinde çekilen diğer ihtar aynı dönem içerisinde çekilmiş sayılmayacaktır.
Tahliye Davası Görevli Mahkeme
Tahliye davasında görevli mahkeme, Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 4. maddesine göre kiralanan taşınmazların tüm uyuşmazlıklarına dair davalarda SULH HUKUK MAHKEMESİDİR. Ancak ilamsız icra yoluyla tahliye talepli davalar hariç olmak üzere görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir.
Tahliye Davası Yetkili Mahkeme (Nerede Açılır?)
Tahliye davasında yetkili mahkeme, TAŞINMAZIN BULUNDUĞU YERDEKİ SULH HUKUK MAHKEMESİDİR. Ancak tahliye davası, taşınmazın aynına ilişkin olmadığından taşınmazın bulunduğu yer, kesin yetkili mahkeme değildir. Davalının yerleşim yeri ya da sözleşmenin ifa edileceği yerde de dava açılabilir. Tarafların tacir olmaması halinde şahsi kişiler yetki sözleşmesi ile kira sözleşmesinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda yetkili mahkeme belirleyemeyeceklerdir.
Tahliye Davası Harç
Tahliye davasında harç, nisbi harca tabidir. Tahliye davası açılırken yıllık kira bedeli üzerinden nisbi oranda dava harçları alınacaktır.
Tahliye Davası Ne Kadar Sürer?
Her dava mahkemenin iş yoğunluğu, delillerin toplanması, adli tatil, duruşma aralıklarının uzunluğuna göre dava süresi de değişkenlik göstermektedir. Bu nedenle tahliye davasının ne kadar sürede sona ereceğine dair kesin bir süre verilemez.
Tahliye Davası Sonucu
Tahliye davası sonucunda mahkeme tarafından davanın kabulüne ve kiracının tahliyesi yönünde karar vermesi halinde kiraya veren, kiracı aleyhine ilamlı icra takibi başlatabilecektir. Kiraya veren, mahkemenin vermiş olduğu ilam ile birlikte icra takibi başlatarak kiracının taşınmazdan çıkarılmasını talep edebilecektir.